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專業投資人必學的房產常見法律糾紛

講師:陳建三律師
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不動產買賣的契約責任
1債務不履行
2瑕疵擔保:
房屋漏水(物之瑕疵)
權利瑕疵(裡面的人不搬走)
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發生問題找錯人
(容易被法官駁回)
問題沒有處理好,投入屋子一輩子的心血就沒了
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1例子:某天你(被指示人)有棟房子,

多年未賣出,

一個(指示人)老人說要買房子出1600萬,

老人只有付訂金,

就將物權轉給兒子然後就沒有付錢了,應該找誰?

找契約當事人(老人)
老人沒錢,就算法官判你贏,
你也只會拿到一張紙(債權憑證)
所以要注意!
要用(履保)
合約要明訂(兒子也要有連帶保證責任、反還義務)
兒子也要簽名畫押
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2例子:
買售人不履約•可以沒收訂金•
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3例子:當事人要賣房子,

買家付了200萬給賣方,

代書去辦過戶,

代書和買方是詐騙集團去辦(抵押權設定登記300多萬)
結果代書跑去告(當事人)你跟我借錢300萬要還我!
所以當事人只好認了倒楣,

因為法官也會認為代書他們是受害者

(當事人)只能跑去借錢贖回房子,

還請媽媽做證,
結果代書又告當事人媽媽做偽證,
又要索賠100萬。
所以記住要做(履保)
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4例子:違約訂金(損害賠償額之預定)
訂金可以沒收(1成左右)
價金不可以沒收
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5例子:
屋主購買屋子
預售屋建商說:秀泰會來

房屋會增值
但是(秀泰)沒有來
(買方)告(建商)
結果法官判是買方輸了
還要賠償(建商)違約金

合約構成:(賣方)要約➕(買方)承諾
消保法之前:廣告不是要約,只是要約引誘
消保法22條:企業經營者提供服務不能低於(廣告DM)
但是大部分法院還沒有統一的見解
目前仍有爭議
能保固的目前只有(建材設備表、房屋、車位平面圖、位置圖)
所以要慎選建商

另外建議(契約中明確表明建商之廣告DM為契約之一部分,

且若建商無法照DM內容履約,買受人可解除契約)
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6例子:
裝潢不滿意怎麼辦?
法官很不喜歡判這種案子
只能找人鑑定有沒有瑕疵
通常不會如屋主的預期

 

一旦要裝潢要特別注意:
1是不是含稅(5%營業稅)
2明訂工期(一定要開工日要訂出明確年月日!)
3施工範圍:設計圖(一定要拿到)、工項、材質、數量
(建議每個物件要寫清楚:要先磨平牆再上漆。這面牆是用什麼材質?

油漆牌子?p圖?有沒有防水?有沒有防盜門?)
4如何驗收(簽合約就要訂,找公證的第三人)
5逾期違約金(最好得到賠償!業主最大的武器)
6追加工程之追加方式(設計師追加要經過業主同意)
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7例子:
凶宅
輻射屋
海砂屋
賣凶宅會被判刑(詐欺)
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8買屋人要於契約明訂擔保範圍,歷年來若有非自然身故之情事,買售人無條件解除契約
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9遇到輻射屋怎麼辦?
物之瑕疵擔保(主張瑕疵擔保有期限,通知瑕疵6個月內,交付5年內)
可請求修補
可請求減價
可請求解約

可以主張
a物之瑕疵擔保
b債務不履行:損害賠償
時效:15年
(前屋主必須知道屋子有問題)
c侵權行為:損害賠償
時效:知悉後2年、交屋後10年
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10遇到房屋漏水
可請求修補
可請求減價
不能解約
房屋漏水不能主張精神賠償
因為受損害的是財產權
非人格權受損害
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11買到無法點交的房屋
裡面有住人無法用(權利瑕疵)
住的人說是跟前屋主借可以請(前屋主)請裡面的人搬走
但是租不能趕他走
可以跟住的人要租金
租賃契約後面屋主不一定要付押金
前屋主沒有給押金,就不用退租客
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12買法拍屋要注意:
a執行處是否點交(建議要點交)
b點交做完趕快換鎖
c法拍屋不可主張物之瑕疵擔保(買到漏水、輻射、凶宅只能自己認了)
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13如何查是否是輻射屋
https://ramdar.aec.gov.tw/

 

 

 

 

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